LTV·DTI·DSR 한눈에 정리
"내 집 살 때 얼마까지 빌릴 수 있지?" 답은 집값이 아니라 세 가지 규제 중 가장 빡빡한 하나가 정합니다.
세 규제의 정체
| 규제 | 무엇을 보나 | 공식 | 의미 |
|---|---|---|---|
| LTV | 집 (담보물) | 대출 ÷ 집값 × 100 | 경매 낙찰가율 수준의 안전마진 |
| DTI | 연소득 대비 원리금 | 연 원리금상환 ÷ 연소득 | 초기 상환 부담 |
| DSR | 연소득 대비 모든 대출 원리금 | 연 총상환 ÷ 연소득 | 실질 상환 능력 (2025년 2단계: 40%, 규제지역 30~40%) |
적용 순서: LTV가 한도의 천장을 정하고, DSR이 '내가 실제로 갚을 수 있는 선'을 정합니다. 두 줄 중 낮은 쪽이 최종 한도입니다.
예시로 보는 한도 계산
서울 외 비규제지역, 집값 6억, 연소득 6,000만 원, 30년 원리금균등, 금리 4.0% 가정:
- LTV 70%: 최대 4.2억
- DSR 40%: 연 상환 여력 2,400만 원 → 월 200만 원 → 30년·4% 역산 시 약 4.3억
- 기타 신용대출 원리금이 연 600만 원 있다면 DSR 한도는 약 3.2억으로 급락
이처럼 DSR은 다른 대출을 모두 합산합니다. 주담대 계획 6개월 전부터 신용대출·카드론·현금서비스를 줄이는 것이 한도에 직결됩니다.
한도를 높이는 합법적 방법
- 신용대출 정리: DSR 산정 시 신용대출은 만기 1년 이하는 전액 원금으로 잡힙니다. 잔액 줄이기 = 한도 늘리기.
- 만기 늘리기: 30년 → 40년 (일부 상품)으로 올리면 연 상환액이 줄어 DSR 여유가 생깁니다.
- 혼합형·고정금리 선택: DSR 산정 시 변동금리보다 고정·혼합형의 가산금리(스트레스 DSR)가 낮게 적용됩니다.
- 정책대출 우선: 디딤돌·버팀목은 DSR 적용 예외 또는 우대. 무주택·신혼·청년 요건 확인.
- 부부 합산 소득 활용: 부부공동명의·혼인 특례로 소득 인정이 늘어나는 경우.
※ 규제지역·투기과열지구 등 지정에 따라 LTV 한도와 DSR 기준이 크게 달라집니다. 계약 전 해당 지역 규제 현황을 반드시 확인하세요.